築40年はリフォーム？建て替え？プロが教える判断基準

そろそろ築40年を迎える我が家。劣化が気になってきたし、設備も壊れ始めてきたし、何か対策をしなければ…と思うものの、果たして『リフォーム』が良いのか『建て替え』が良いのか迷うところですよね。どちらにもメリット、デメリットがあるため、我が家にどちらが適しているのか判断するのはとても難しいかもしれません。
そこで今回は、リフォームと建て替えそれぞれのメリットとデメリット、迷った時の判断基準についてまとめました。築40年という今後の判断に迷うタイミングに、ぜひお役立てください。

◼ 築40年は住まいの曲がり角

築40年も経つと、住まいの様々な問題が気になるようになってきます。

劣化や損傷

床や壁紙の損傷、水回りの劣化など至るところのダメージが気になってきます。特に水回りはこまめにお手入れをしていないと劣化が激しく、床下や基礎部分にまで劣化が広がってしまいます。

耐震性の問題

現時点で築40年を迎える住まいは、新しい耐震基準が導入される前に建てられたものです。そのため、地震だけでなく台風や水害のような自然災害が起こった時に耐え切ることができないというリスクがあります。

断熱性の問題

40年前に建てられた住まいは気密性が低いため、快適な室温を保つことが難しくなっています。冷暖房が効きにくく、結露やカビが発生しやすい状態が続くようになります。

このように、築40年は大きな曲がり角に差し掛かるタイミングです。これからも住み続けるためにも、リフォームをするのか、建て替えをするのか、住まいの状態に合わせて判断することが大切です。

◼ リフォームのメリット・デメリット

まずはリフォームのメリット、デメリットをみてみましょう。

メリット

メリット①　建て替えよりも費用をおさえることができる

リフォームの場合、劣化や損傷が気になる部分を重点的に改修していくため、全てを取り壊して新しい住まいに生まれ変わらせる建て替えよりも費用をおさえることができます。

メリット②　愛着のある家に住み続けることができる

建て替えをすると、40年間家族が積み重ねてきた目に見える思い出は全てなくなくなってしまいます。一方、リフォームなら思い出は残しつつ、綺麗な状態に変えることができます。

メリット③　短い工期で新居に暮らすことができる

建て替えほどの時間をかけず、リフォームは終えることができます。工期が短い分、不便も最小限におさえ仮住まいなどにかかる費用や手間を省くことができます。

デメリット

デメリット①　耐震性に不安が残る

室内の改修と合わせて耐震補強工事をしても、根本からの改善を行ったわけではないので耐震性に不安が残ります。

デメリット②　想定以上の費用がかかる可能性がある

いざリフォームを始めてから床下の損傷や柱の劣化などが見つかった場合、あらかじめ想定していた見積りよりも費用がかかる可能性があります。

デメリット③　大きく間取りを変更できない

大掛かりな増改築をする場合、建て替えよりもリフォームの方がコストも手間もかかります。予算によっては、壁や柱を取り除き、思い切って間取りを変更したいという希望が叶えられない可能性があります。

洋室の中に和の照明がかかっていたら、なんとなく違和感を感じてしまうもの。新しい部屋の雰囲気に合わせて、照明も変更する方がおしゃれに仕上がります。コンセントのようなものを抜き差しするだけで設置できるものであれば大掛かりな工事は必要ありませんが、照明の種類やサイズによって費用が変わります。

◼ 建て替えのメリット・デメリット

次に、建て替えのメリット、デメリットをみてみましょう。

メリット

メリット①　自由に間取りを変更できる

床や壁を撤去し、場合によっては基礎からつくり直すため理想の間取りに変更することができます。最新のデザインにガラリと変えることで、気分も一心できます。

メリット②　高性能の家に住むことができる

建て替えることで、耐震性を高め最新の断熱性をもつ家に暮らすことができます。今までストレスに感じていた隙間風や冷暖房の効きにくさに悩まされることもなくなります。

メリット③　今のライフスタイルに合わせることができる

家族の形も世の中の流れもライフスタイルも、40年前とは大きく違います。建て替えることで、今のライフスタイルに合わせた暮らしを始めることができます。

デメリット

デメリット①　費用が高額になる

建て替えの大きなネックとなるのはやはり費用面です。建材費用や不要な廃材の処理費用などを合わせると、工事内容によっては新築を建てるよりも総費用が高額になる可能性があります。

デメリット②　建築費以外の費用も高額になる

引っ越し費用や新居の間取りに合う家具の購入、建て替えが終わるまでの仮住まい費用など、建築費以外にかかる費用も高額になります。

デメリット③　建て替えできない可能性がある

40年前とは法律が変わっていたり、再建築不可物件だったりした場合、建て替えをしようにもできない、建て替え時の増築ができない可能性があります。

◼ リフォーム？建て替え？迷った時の3つの判断基準

リフォームをするのか、建て替えをするのか、迷った時は次の3つのポイントを考えた上で判断することをお勧めします。

⒈　費用

約30坪の戸建て住宅の場合、建て替えにかかる費用は約2,600万円です。一方リフォームの場合、工事内容によりますが約700〜2,000万円かかります。思い切って建て替えてしまった方が、性能の良い住宅にすることができますが、やはり費用は大きなネックになります。

予算を組む際、
・生活する上で何に困っているのか
・どうリフォームすると求める暮らしが実現するのか
について一度話し合った上で、どんな工事が必要なのかを考えていきましょう。

⒉　性能向上

築40年を超える住宅は、1981年に施工された新耐震基準を満たさない『旧耐震基準』で建てられている可能性があります。旧耐震基準は壁の量が少ない、基礎に底盤を使用していない、といった低い耐震強度で建てられているため、地震の不安と常に隣り合わせです。

もちろん、築40年以上経っている住宅でも、新耐震基準と同じくらいの基準で建てられている住宅もあります。住宅診断などを利用して、今の住まいがどのような性能を持ち合わせているのかを確認した上で、リフォームをするのか、建て替えをするのか、判断するようにしましょう。

⒊　今後の居住年数

今後何年住み続けるのかによっても、リフォームと建て替えどちらがいいのかが変わってきます。

・孫の代のその先もずっと住み続けるのか
・それぞれ独立している子どもたちが、今後戻ってくる予定はあるのか
・将来的に二世帯住宅を建てる可能性はあるのか

など、家族のライフプランを考えた上で、どうするのかを判断するようにしましょう。

◼ 築40年の家をリフォームするなら…

リフォームか建て替えか、いざ決めるとなると迷ってしまいますよね。今の住まいがどのような状態なのかによっても、最適な選択は変わってきます。まずは今の状態を知った上で、リフォームをするのか、建て替えをするのかを決めていきましょう。

リフォームを考えているという方は、現在のご不満なところ、改善したいところなど、どんな小さなことでもリズムにお聞かせください。私たち女性プランナーがお客様のご希望や今後のライフスタイルを踏まえ、女性目線に立った在宅勤務をするための最適なプランをご提案させていただきます。間取り変更を伴うようなリフォームも、ご予算やライフスタイル・動線に合わせて２～３プランご提案しますので、その中からお選びいただくことができます。
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